Quy định về vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản thì kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Như vậy, kinh doanh bất động sản sẽ gồm 2 loại hình: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện, vì vậy, pháp luật đã quy định mức vốn pháp định cần đáp ứng để được kinh doanh trong lĩnh vực này.

Vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập một doanh nghiệp. Theo đó, cần đáp ứng điều kiện về vốn pháp định thì chủ đầu tư mới được phép thành lập doanh nghiệp và kinh doanh hợp pháp trong lĩnh vực đó. Hiện nay, quy định về mức vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản như sau:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Như vậy, mức vốn pháp định chỉ áp dụng đối với các doanh nghiệp đầu tư pháp triển bất động sản mà thôi, và mức vốn pháp định ở đây là 20 tỷ đồng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định trên phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định. Mức vốn pháp định được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật.

Cũng như các ngành nghề có điều kiện khác, nhà nước sẽ đặt ra điều kiện để các doanh nghiệp đáp ứng, nếu đáp ứng được các điều kiện đó thì sẽ được kinh doanh hợp pháp theo quy định pháp luật. Việc quy định mức vốn pháp định cũng là một trong những cách quản lý của nhà nước đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đặt ra mức vốn đó để đảm bảo các doanh nghiệp sẽ có đủ số tiền để bắt đầu kinh doanh. Nhất là những doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản, các doanh nghiệp này cần đảm bảo nguồn vốn nhất định để tạo ra cơ sở hạ tầng nhằm mục đích kinh doanh. Một thị trường bất động sản chỉ lành mạnh và bền vững khi doanh nghiệp tạo ra được các sản phẩm thật mà muốn có điều đó, họ cần có một nguồn vốn đủ lớn nhất định.

Nếu như không có quy định về vốn pháp định thì các chủ thể sẽ tiến hành kinh doanh tràn lan, dẫn đến mất cân bằng, dư thừa nhà đầu tư và gây nhiễu loạn nền kinh tế. Thực tế đã cho thấy điều đó, theo quy định cũ, vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ là 6 tỉ đồng nên tạo ra hiện tượng có quá nhiều doanh nghiệp nhỏ, yếu kém, “tay không bắt giặc” cùng nhảy vào đã làm hỗn loạn thị trường. Hơn nữa, khi nhà nước không quản lý được thì việc kinh doanh biến tướng, lừa đảo rất dễ xảy ra và người thiệt hại nhất ở đây là những người tiêu dùng – những người dành hết mọi gia tài chỉ muốn được an cư rồi lạc nghiệp. Như vậy, quy định trên là rất cần thiết trong bối cảnh thị trường đang trên đà hồi phục, nhất là khi bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, nó sẽ giúp thanh lọc những doanh nghiệp bất động sản yếu kém, bớt gánh nặng cho nền kinh tế.

Trước đây, mức vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản chỉ là 06 tỉ đồng nhưng được áp dụng chung cho tất cả các chủ thể kinh doanh bất động sản không ngoại trừ trường hợp nào. Nếu so với trước đây, quy định hiện nay của nhà làm luật đã tiến bộ hơn trước và chỉ áp dụng mức vốn này đối với các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới bất động sản hay sàn giao dịch bất động sản nếu như trước đây bị áp dụng mức vốn pháp định thì hiện nay không còn chịu áp lực đó nữa.

Tuy nhiên, sau khi luật có hiệu lực, đã có nhiều ý kiến trái chiều về con số 20 tỉ đồng này. Theo đó, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cho rẳng con số trên sẽ chẳng thấm vào đâu, bởi lẽ, một dự án bất động sản quy mô nhỏ hiện nay tại Hà Nội hay TPHCM cũng có số vốn lên tới vài trăm tỉ đồng. Trong khi đó, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp phải có 15-20% vốn đối ứng trên tổng mức đầu tư của dự án trước khi triển khai nên con số 20 tỉ đồng của vốn pháp định lại trở nên nhỏ bé. Hơn nữa, quy định trên chỉ mang tính kỹ thuật, không thể ngăn được các doanh nghiệp yếu kém về tài chính tham gia thị trường.

Tuy nhiên, chúng ta có thể nhận định nhà làm luật đã tính toán kỹ lưỡng để đưa ra số vốn vừa phải, vừa sức với những doanh nghiệp trẻ muốn khởi nghiệp lĩnh vực bất động sản, đồng thời buộc họ phải có nền tảng tài chính nhất định để tham gia thị trường. Vì thế, nhà làm luật đã quyết định con số là 20 tỷ đồng chứ không phải 50 tỉ đồng như trong dự thảo đưa ra. Ngoài ra, chúng ta cũng nên hiểu rằng số tiền 20 tỉ đồng này là số vốn đủ để kinh doanh bất động sản, bởi trong lĩnh vực này thì “không biết bao nhiêu tiền cho đủ”. Đây chỉ là điều kiện để thành lập mới doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên để quy định này phát huy được những tác dụng như mong muốn của nhà làm luật thì chúng ta cần 1 cơ chế quản lý hiệu quả hơn để đảm bảo sự trung thực khi khai báo vốn pháp định của các doanh nghiệp. Nếu như không làm tốt điều này, có nhiều ý kiến cho rằng quy định này sẽ mang nặng tính hình thức.

Trên đây là tư vấn của Luật Việt Tín về điều kiện kinh doanh bất động sản. Nếu khách hàng đang có nhu cầu thành lập công ty kinh doanh bất động sản hãy liên hệ ngay đến Luật Việt Tín để được tư vấn hỗ trợ cụ thể hơn. Hãy liên hệ với Việt Tín theo các cách thức sau: